本報(bào)訊 據(jù)《*》報(bào)道,近日,在*財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所和意大利佛羅倫薩大學(xué)共同主辦的“第八屆中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇”上,中外學(xué)者圍繞社會公眾都普遍關(guān)心的“住房與公共政策”這一話題展開演講.
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?網(wǎng)絡(luò)搜尋引擎谷歌在中國遭舉報(bào)可能有逃稅問題,北京市*正在調(diào)查……
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中國房價(jià)為什么上升？
中國樓市有沒有泡沫？中國房價(jià)為什么上升？美國馬里蘭大學(xué)城市研究與規(guī)劃系丁成日教授說,在中國住房投機(jī)一定是有的,因?yàn)樽》客稒C(jī)的三個(gè)條件全部成立：*,當(dāng)一個(gè)商品是可交換的、耐久的,在其價(jià)格不斷上升的時(shí)期,就一定有人進(jìn)行投機(jī)買賣,中國許多城市的房價(jià)價(jià)格一直在增長,說沒有投機(jī)性購房那是說不通的；第二,中國目前的私人儲蓄是巨大的；第三,對很多人來講,購房是一個(gè)的投資渠道,中國目前缺少其他穩(wěn)定可靠的投資渠道.因而當(dāng)有投機(jī)性購房時(shí),房地產(chǎn)市場的泡沫就一定存在,泡沫大小與投機(jī)性購房的比率成正比.
丁成日教授說：解釋中國城市房屋價(jià)格持續(xù)上升有三大學(xué)派.*派是土地供給學(xué)派,認(rèn)為政府供地少導(dǎo)致房屋供給不足,進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)上升；第二派是需求學(xué)派,認(rèn)為城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了住房需求,因而房屋價(jià)格上升；第三派是我的學(xué)派,預(yù)售制是罪魁禍?zhǔn)?預(yù)售制是中國許多城市房屋價(jià)格持續(xù)上升zui主要的原因.
為什么這樣說呢？丁成日認(rèn)為：*,土地供給與住房價(jià)格的關(guān)系非常復(fù)雜,土地供給與房屋價(jià)格不是簡單的線性關(guān)系；第二,城市化帶來的有效需求與現(xiàn)階段許多城市的高房價(jià)是不相匹配的；第三,中國城市（以北京為例）房屋價(jià)格與土地價(jià)格的空間變化規(guī)律與理論預(yù)測（房屋價(jià)格決定土地價(jià)格時(shí)）的模式一致,因而,土地價(jià)格導(dǎo)致房屋價(jià)格的結(jié)論是缺少理論和實(shí)證依據(jù)的.
股價(jià)是否影響房價(jià)？
理論界關(guān)于土地價(jià)格和住房價(jià)格關(guān)系的說法很多,究竟是誰影響了房價(jià)？中國*金融所房地產(chǎn)研究專家尹中立認(rèn)為,在討論房價(jià)的時(shí)候,應(yīng)該把地價(jià)、房價(jià)、股價(jià)一起考慮進(jìn)去,才會更加全面.
尹中立說,股價(jià)至少通過兩種途徑對房價(jià)產(chǎn)生影響：*,股價(jià)上升時(shí)會形成很大的財(cái)富效應(yīng).因?yàn)閹淼呢?cái)富效應(yīng)會使得房地產(chǎn)的市場購買力大大增加.尤其在2005年年底到2007年上半年,中國股市的財(cái)富效應(yīng)是非常巨大的.
第二,在股價(jià)不斷上漲的時(shí)候,大大增加了房地產(chǎn)上市天龍vhome融資的能力,這些天龍vhome融來的資金大部分投入到土地收購的市場上,地價(jià)上漲從而帶動(dòng)房價(jià)上升.
股價(jià)對房價(jià)的反作用也有兩種方式：一是房價(jià)上漲會直接使得房地產(chǎn)股票上漲,比如在這一輪股票上漲當(dāng)中房地產(chǎn)承擔(dān)了*的角色.二是使得房地產(chǎn)的準(zhǔn)金融部門作用得到充分發(fā)揮.所謂準(zhǔn)金融部門作用,家居智能,在中國非常明顯.尤其是中小企業(yè)的貸款,還有民間的融資,大部分是以不動(dòng)產(chǎn)作為媒介、作為抵押物,這和當(dāng)年的日本極為相似.
開征物業(yè)稅：先從別墅豪宅開始
對于現(xiàn)階段地方政府成了土地財(cái)政,靠土地資產(chǎn)收入形成了大宗收入來源,引起住房嚴(yán)重短缺的現(xiàn)象應(yīng)該怎么看？
*財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為,其他市場經(jīng)濟(jì)國家的地方政府,從廣義上來說也都是土地財(cái)政.地方政府在轄區(qū)內(nèi)培養(yǎng)稅源主要看土地和不動(dòng)產(chǎn)方面,他們主要的稅收來自土地、不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié),就是物業(yè)稅的稅種組織的收入.可以把這種短期行為的土地財(cái)政改造成為長期行為的土地財(cái)政.市場經(jīng)濟(jì)要求的地方政府職能和財(cái)源建設(shè)契合就可以靠這個(gè)支柱稅種實(shí)現(xiàn),而且從房地產(chǎn)需求方面來看,它的行為和預(yù)期會發(fā)生重大變化.
他說,現(xiàn)在打算購房的人,會有稅種調(diào)整后的預(yù)期,可能會更多考慮適中的小戶型房子.開發(fā)商等也要適應(yīng)這個(gè)需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整.因此這樣的經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)目標(biāo)值得看重.而非營業(yè)性的房產(chǎn)如果開征物業(yè)稅,建議從獨(dú)立的別墅、豪宅開始.
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